Водич кроз порезе при куповини стана у Србији: Ево шта се плаћа, када и колико

БЕОГРАД - На домаћем тржишту капитала, гдје берза и даље има маргиналну улогу, некретнине су фактички доминантна класа имовине.

За велики број грађана стан није само кров над главом, већ инвестиција, облик штедње, насљеђе, заштита од инфлације и симбол сигурности. 

Управо зато порези који прате куповину стана чине важан дио укупне финансијске конструкције – трошак који може „појести“ неколико квадрата или, пак, значајно утицати на исплативост куповине.

Разумијевање пореског оквира је кључно

Разумијевање пореског оквира подједнако је важно као и процјена локације, цијене квадрата или потенцијалне закупнине у случају издавања и остваривања пасивног прихода. Разлика између новоградње и староградње, између ПДВ-а и пореза на пренос апсолутних права, али и питање права на повраћај дијела пореза, могу промијенити укупни трошак куповине за неколико хиљада евра, пише Bloomberg Adria.

Новоградња или староградња

Основна подјела зависи од тога да ли купујете стан од инвеститора у новоградњи или од физичког или правног лица на секундарном тржишту. Ако купујете нов стан од инвеститора који је у систему ПДВ-а, на цијену се обрачунава порез на додату вриједност. У том случају не плаћа се порез на пренос апсолутних права, јер се ове двије врсте пореза међусобно искључују. ПДВ је, по правилу, већ укључен у оглашену цијену, али је важно провјерити да ли је цијена исказана са ПДВ-ом или без њега, јер то значајно утиче на укупан износ који купац мора да плати.

С друге стране, када се купује стан у староградњи, односно од физичког лица или од субјекта који није у систему ПДВ-а, плаћа се порез на пренос апсолутних права. Овај порез износи 2,5 одсто од пореске основице, а основицу утврђује Пореска управа, најчешће на основу уговорене цијене, али уз могућност корекције ако процијени да је цијена нижа од тржишне. То значи да пријављена цијена у уговору није апсолутна гаранција да ће порез бити обрачунат баш на тај износ. Управо зато је важно да бројка у уговору одражава стварну тржишну вриједност.

Обвезник пореза на пренос апсолутних права по закону је продавац, али се у пракси готово увијек уговором предвиђа да ту обавезу преузима купац. Ријеч је о уобичајеној клаузули која произлази из уговорног договора страна, а не из законске обавезе купца. Након овјере уговора код нотара, документација се доставља Пореској управи, која доноси рјешење о утврђеном порезу, а уплата се врши у року наведеном у том рјешењу.

Први стан и повраћај ПДВ-а – колико држава враћа

Посебно важна тема је право на повраћај ПДВ-а за купце првог стана. Држава омогућава рефундацију ПДВ-а за одређену квадратуру, под условом да купац нема у својини или сувласништву другу непокретност на територији Србије. Повраћај се односи на 40 квадратних метара за купца, уз додатних 15 квадрата за сваког члана домаћинства који нема другу непокретност.

Ово право може значајно смањити ефективну цијену новоградње, али захтијева уредну документацију и испуњење свих формалних услова. Важно је знати да се право на рефундацију остварује подношењем захтјева надлежној пореској филијали, уз пратећу документацију као доказ да су услови испуњени.

Пореско оптерећење при куповини стана

Табела на слици испод показује пореске разлике у зависности од тога да ли купујете новоградњу или староградњу. Код новоградње се обрачунава ПДВ од 10 одсто, који је најчешће већ укључен у оглашену цијену, али представља дио износа који одлази држави. Код староградње се плаћа порез на пренос апсолутних права од 2,5 одсто, на основицу коју утврђује Пореска управа.

Разлика је посебно видљива када су цијене више: на стан од 150.000 евра порез у новоградњи износи 15.000 евра, док је код староградње 3.750 евра, што је разлика од 11.250 евра. Ипак, ако купац има право на повраћај ПДВ-а за први стан, ефективни трошак може бити нижи.

Шта долази послије куповине

Поред пореза који се плаћа приликом куповине, нови власник стана постаје обвезник годишњег пореза на имовину. Тај порез се плаћа на основу рјешења локалне пореске администрације, а његова висина зависи од зоне у којој се непокретност налази, квадратуре, старости објекта и других критеријума које прописује локална самоуправа. Обавеза настаје даном стицања права својине, односно уписом у катастар, и траје све док је лице власник непокретности.

Код куповине путем стамбеног кредита порески третман је исти као и код куповине за готовину. Разлика је у додатним трошковима, попут таксе за упис хипотеке и административних банкарских накнада. Хипотека се, као средство обезбјеђења, уписује у катастар, али сама по себи не утиче на висину нити врсту пореза који се плаћа приликом куповине стана.

Важно је имати у виду и да се пореска обавеза може разликовати у специфичним ситуацијама – на примјер код куповине стана у изградњи, куповине гараже или пословног простора уз стан, или преноса сувласничког удјела. У тим случајевима статус продавца и детаљи уговора могу утицати на то да ли се примјењује ПДВ или порез на пренос апсолутних права, као и на начин обрачуна пореске основице.

Порез на имовину за физичка лица може бити нижи него за правна лица, при чему се стопе обично крећу од 0,3 до 0,4 одсто процијењене вриједности непокретности.

Најчешће грешке и шта провјерити прије потписивања

За купца је кључно да, прије потписивања уговора, јасно зна да ли је цијена коначна или ће се на њу додатно обрачунавати порез, да ли има право на повраћај ПДВ-а и у ком износу, као и ко је уговором преузео обавезу плаћања пореза на пренос.

Иако јавни биљежници и адвокати учествују у процесу и дужни су да укажу на основне правне посљедице, одговорност за финансијску процјену и планирање, ипак, остаје на купцу.

Дакле, порези на куповину стана у Србији најчешће износе или 10 одсто ПДВ-а код новоградње, уз могућност повраћаја за први стан, или 2,5 одсто пореза на пренос апсолутних права код староградње.

Разлика између та два модела може бити значајна, нарочито код скупљих некретнина. Управо зато је разумијевање пореског оквира једнако важно као и избор локације или преговарање о цијени.

Пратите нас на нашој Фејсбук и Инстаграм страници и X налогу.